現在的居民中長期貸款數據太難看了，相較于2019年已經不是腰斬，而是膝蓋位置了，這個數據方面來源于新增房貸利率在房地產出清周期增量極低，另一方面就是提前還貸潮，這在上次存量房貸利率下調之前也發生過，也是市場的正常響應，

2022年開始，市場利率持續走低，而存量房貸利率的計算方式不管是選擇固定利率，還是Ipr+加點，前者不隨市場變化，后者lpr部分隨著市場浮動，但加點是固定的，都顯著高于市場利率，固定利率更是最慘的，在這幾年連Ipr下調的部分都吃不到。

隨著市場利率走低，帶來兩個影響:

一個是新增貸款利率與存量房貨利率形成利率差，或者說除了存量房貸利率，各類利率都是比它低的，比較具有代表性的比如:新增房貸利率約3.2%左右，較2021年降幅200bp左右，其中一半左右是加點下調貢獻的，企業加權平均利率3.6%左右，略高于存量房貸利率，消費貸平均參考利率3.25%左右，唯獨存量房貸利率獨高，

題外話，這還不包括高位接盤房價本身的下跌帶來的損失四高的其中一高，隨著房屋養老金制度的推出，過去高價、高利率、高爛尾風險之外,還要再加一個高層高周轉下趕工增加未來的潛在高維修成本。

另一個利差就是市場投資收益與存量房貸利率的差異，現在普遍的是資產荒，或者說我們的金融體系本身就不是給普通人提供分享發展紅利機會的平臺，每個階層都有屬于自己的金融鐮刀，經濟高增長可能還能賺點錢，或者說也不賺錢，比如股市，經濟增速放緩賺錢幾率就更低了。存款呢?利率持續下調，收益都降得時候，存量房貸利率降的慢都會造成市場決策傾向于去杠桿

當市場環境給銀行只有三個選擇，少賺，不賺，虧損，就會迫使做出選擇，多害取其輕

少賺，將存量房貸利率下調到新增房貸利率幾乎持平的位置,這樣有助于穩定提前還貸的規模。

不賺，你不能指望大家都愿意承擔這種顯然高于市場利率的存量房貸,有能力的在資產荒下肯定加速還貸，除非利差可以縮小一部分。

虧損，隨著房地產出清周期的發生，根據一般的表現就是違約和不良資產增加，不是小看了一個月幾百塊錢的利息，在過去不顧風險挖掘居民儲蓄，試探居民負債極限的大趨勢下，幾百塊都可能成為點燃違約風險的導火索，給高杠桿的群體降低一點負擔，對于緩解違約風,險還是很有作用的。

現在降低存量房貸利率，對于貸款人和銀行在三個選擇中，反而是雙贏，隨著市場持續收縮，房地產泡沫出清加速，給過去高杠桿群體降低點負擔，哪怕錢不多，效率也遠大于在供給段發力，這些錢就可能讓一個家庭的抗風險能力高一些,也可能因此多消費一些，永遠不要害怕錢留在居民手里。