降房貸、降首付、去庫存、延期限……9月29日晚，一整套房地產(chǎn)政策“組合拳”齊發(fā)，整個市場都沸騰了。
當日，人民銀行連發(fā)四條新政，包括調(diào)降存量房貸利率、優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策、優(yōu)化保障性住房再貸款以及延長部分房地產(chǎn)金融政策期限。這也是回應群眾關(guān)切，快速落實9月26日中央政治局會議對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策部署的“一盤棋”行動。
新政發(fā)布后，銀行火速響應。工、農(nóng)、中、建、交、郵儲銀行六大國有行以及中信銀行、興業(yè)銀行、招商銀行等股份制銀行齊發(fā)公告，10月31日之前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整。此外，上海、廣州、深圳等一線城市迅速跟進，優(yōu)化調(diào)整住房限購政策。
在專家看來，隨著穩(wěn)樓市“組合拳”的落地，房地產(chǎn)市場有望盡快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。
最后一次批量調(diào)整存量房貸利率
繼9月24日，人民銀行預告降存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例等五項房地產(chǎn)金融新政策后，僅僅幾日，中國房地產(chǎn)金融重量級 “組合拳”火速落地。
9月29日晚，人民銀行會同金融監(jiān)管總局連發(fā)四項穩(wěn)樓市政策，其中包括，引導銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、延長部分房地產(chǎn)金融政策文件的期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策。
其中最為關(guān)注的是莫過于存量利率的調(diào)整，當日，人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關(guān)事宜。其中明確，自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。
眾所周知，根據(jù)合同約定，此前房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設(shè)計，促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。
個人住房貸款利率重定價周期此前最短為1年。但此次，中國人民銀行也提出，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，滿足一定條件的借款人可以與銀行協(xié)商約定加點幅度和重定價周期。
北京商報記者了解到，重定價周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
權(quán)威專家告訴北京商報記者，人民銀行適應市場形勢變化，響應群眾期盼，進一步深化利率市場化改革，通過增強市場競爭，完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發(fā)放房貸平均利率水平附近。這有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預期，提振信心。
那么，購房者最快什么時間可以享受到存量房貸利率下降的好處？據(jù)利率自律機制公布的《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，明確2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。
11月1日起，按照公告要求，滿足條件的借款人可以按一定規(guī)則，與銀行自主協(xié)商，通過新發(fā)放貸款置換存量房貸，調(diào)整房貸利率加點幅度。同時，在政策允許的情況下，根據(jù)《民法典》規(guī)定，雙方協(xié)商一致可變更合同，因此，借貸雙方也可通過變更合同的方式調(diào)整房貸利率加點幅度等條款。
銀行火速響應
利率下調(diào)后，究竟能為購房者減少多少利息支出？《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》明確，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將在貸款市場報價利率（LPR）上加點幅度高于-30基點的存量房貸加點幅度降至-30基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點下限。簡單來說，就是統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場報價利率LPR-30基點。
目前來看，除北京、上海、深圳執(zhí)行二套房貸政策的住房貸款調(diào)整為目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率政策下限以外，其他大部分地區(qū)的存量住房貸款都可以調(diào)整為不低于LPR-30基點，大部分利率較高的存量商業(yè)性個人住房貸款都在調(diào)整范圍內(nèi)。
以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。批量調(diào)整完成后，預計這項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節(jié)約支出1500億元。
不過值得關(guān)注的是，如果考慮到此前中國人民銀行政策利率下調(diào)20個基點，10月21日LPR可能跟隨下降20個基點，招聯(lián)首席研究員董希淼指出，在貸款重定價后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點以上，這將大幅度節(jié)省房貸借款人的利息支出。
政策出臺后，上海市打響了落地“第一槍”，9月29日，“上海發(fā)布”公布關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策措施通知，其中提到，將優(yōu)化住房信貸政策。其中包括，落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。
作為執(zhí)行者，工、農(nóng)、中、建、交、郵儲銀行六大國有行也集體“官宣”，將在10月31日之前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整。工商銀行表示，正在有序推進存量房貸利率調(diào)整工作，擬于2024年10月12日通過工商銀行官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點、95588等渠道公布具體操作指引及相關(guān)事宜。農(nóng)業(yè)銀行指出，正在依法有序開展存量商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的準備工作，將于2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜。
中國銀行則提到，擬于2024年10月12日通過該行官方網(wǎng)站、官方微信公眾號、貸款經(jīng)辦行、95566等渠道發(fā)布具體實施細則。建設(shè)銀行強調(diào)，正在抓緊制定批量調(diào)整存量房貸利率實施方案，擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細則，相關(guān)事宜將及時在該行官方網(wǎng)站、微信公眾號、網(wǎng)點等渠道發(fā)布。
股份制銀行中，中信銀行、興業(yè)銀行、招商銀行等也發(fā)布相關(guān)公告，中信銀行表示，“目前正在抓緊制定存量房貸利率調(diào)整實施方案，擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調(diào)整”。對于此次房貸利率調(diào)整前已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息可否返還，有銀行表示，暫不支持，此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進強調(diào)，此次存量房貸利率的政策調(diào)整，開啟了去年以來第二次降低存量房貸的操作，其具有非常好的導向，月供壓力減小了，對于提振消費信心等都具有積極的作用。
對借款人、銀行影響幾何
降低存量房貸利率意義重大，一方面，有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴大住房消費需求，進而促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；另一方面，有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶；同時，有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。
星圖金融研究院副院長薛洪言強調(diào)，本次存量房貸利率調(diào)整細則有三大關(guān)注點，第一，監(jiān)管機構(gòu)將引導商業(yè)銀行在10月31日之前進行一次批量調(diào)整，調(diào)降至新發(fā)放貸款利率附近，購房人可在線上完成操作，體現(xiàn)政策的普惠性和強制性特征；第二，11月1日起，如對批量調(diào)整后的利率仍不滿意，購房人可與貸款銀行協(xié)商再次調(diào)降加點幅度，以更好反映購房人的風險特征，體現(xiàn)利率定價的市場化特征，理論上，優(yōu)質(zhì)借款人有望獲得更好的定價水平；第三，取消利率重定價周期1年的強制性規(guī)定，購房人可與銀行協(xié)商，按季度調(diào)整房貸利率，以更及時地反映市場利率的變化，及早享受降息的好處。
對購房者來說，存量房貸利率下調(diào)是一大利好，作為銀行的信貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存量房貸利率下調(diào)有何影響也引發(fā)關(guān)注。對此，權(quán)威專家表示，批量調(diào)整完成后，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸會明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。考慮到中國人民銀行降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率0.2個百分點，預計帶動中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節(jié)省了銀行負債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實體經(jīng)濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，對銀行凈息差的影響基本中性。
董希淼進一步指出，此舉節(jié)省了銀行負債成本，有助于提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實體經(jīng)濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調(diào)整后，銀行凈息差將有望保持基本穩(wěn)定，銀行穩(wěn)健發(fā)展能力和服務實體經(jīng)濟能力將保持基本不變。
中金公司研究部銀行業(yè)分析師林英奇預測，假設(shè)1年和5年LPR下調(diào)20個基點，存量按揭利率平均下調(diào)50個基點，我們測算對息差的影響分別為9個基點和6個基點，合計約15個基點，假設(shè)存款利率下調(diào)25個基點、降準50bp能夠基本對沖對于銀行息差的影響。
為了保證銀行體系有充足的“彈藥”，監(jiān)管層此前也透露，將對六家大型商業(yè)銀行增強核心一級資本，按照統(tǒng)籌推進，分期分批有序?qū)嵤掷m(xù)督促大型商業(yè)銀行提升精細化管理水平，強化資本約束下的高質(zhì)量發(fā)展能力。
政策“組合拳”齊發(fā)穩(wěn)樓市
早在去年8月，中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局引導商業(yè)銀行有序降低存量房貸利率，群眾獲得感強，取得較好效果。今年 5月17日全國房貸利率政策下限放開后，新發(fā)放房貸利率大幅下降，進一步減輕了居民購房利息支出。
值得一提的是，近幾年來，人民銀行不斷推出穩(wěn)樓市“組合拳”，并完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策，從供需兩端綜合施策，多次調(diào)降個人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限，設(shè)立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策。
除了指導銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整外，人民銀行還統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%。根據(jù)最新通知，為更好支持城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國層面的商業(yè)性個人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。
消息一出，上海、深圳等地迅速反應并發(fā)出通知，其中上海就提到，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調(diào)整。
同時優(yōu)化保障性住房再貸款政策。5月17日，人民銀行宣布了設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，這是房地產(chǎn)市場去庫存的一項重要舉措。為進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，人民銀行將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%。
比如，原來商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現(xiàn)在商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，這將進一步加快推動商品房的去庫存進程。
此外還延長了兩項房地產(chǎn)金融政策文件的期限。此前，人民銀行和金融監(jiān)管總局曾出臺“金融16條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款這兩項政策，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和化解房地產(chǎn)市場風險發(fā)揮了積極作用。而此次最新通知提到，《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號）中支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日；《中國人民銀行辦公廳 國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（銀辦發(fā)〔2024〕8號）中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。
嚴躍進評價，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的信號，但是后續(xù)還需要持續(xù)推進。關(guān)鍵是一線城市要做好房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整。此次上海政策調(diào)整，開了非常好的頭，也在很大程度上促進了后續(xù)政策預期的明確，預計后續(xù)其他城市也將持續(xù)在政策調(diào)整優(yōu)化方面發(fā)力，對于“十一”和四季度房地產(chǎn)政策的寬松具有非常好的導向。
原標題：樓市不眠夜！存量房貸一降到底，上海深圳廣州響應新政“組合拳